激动的心，颤抖的手，还有20天，就可以向银行提出存量房贷利率调整申请了！
截至中国证券报·中证金牛座记者发稿，已有工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、邮储银行、招商银行、中信银行、光大银行、紫金农商银行等公布了存量房贷利率细则。
向银行申请要满足啥？自己的房贷是不是在调整范围内？房贷有拖欠能不能申请？固定利率房贷能调整吗？
……
如果这些问题还没搞清楚，现在就手把手教你！
Q
什么时候开放申请？
根据各银行公告，9月25日起就可以向银行提出申请。届时，银行普遍会开放线上、线下服务渠道，接受客户申请。
Q
什么贷款能进行利率调整?
需要同时满足四项条件：
一是属于商业性个人住房贷款；
二是2023年8月31日前已经发放的或者已签订合同但未发放的；
三是贷款发放时执行首套住房贷款利率政策，或者实际住房情况符合所在城市首套房标准的；
四是贷款发放利率高于贷款发放时点所在城市房贷利率政策下限。
住房公积金贷款、组合贷款中的住房公积金贷款、购买商铺等商业用房的贷款等，不在本次调整范围内。
组合贷中的商业性个人住房贷款，符合条件的可单独调整利率水平。
Q
如何认定“首套房”？
情形1：贷款发放时利率按所在城市首套住房贷款利率执行的贷款
情形2：贷款发放时是非首套住房贷款，但实际住房情况已经符合所在城市首套住房标准。
举个例子，当前已满足以下任一情况，可认定为首套房贷：
（1）贷款购买本套住房时，家庭没有其他住房，因当时“认房又认贷”政策导致该套住房按照二套住房贷款利率办理，但目前所在地区已执行“认房不认贷”政策。
（2）贷款购买住房时不是家庭在当地的唯一住房，但后期通过交易等方式出售了其他住房，本住房成为家庭唯一住房且当地已执行“认房不认贷”政策。
有银行提醒，二套房贷款不在本次调整范围内，如后续所在城市更新相关“认房”“认贷”政策，可按最新政策要求提交利率调整申请。
Q
调整后的房贷利率，能降多少？
调整后的房贷利率水平，不低于该笔贷款发放时房屋所在城市同期限（按原贷款合同期限）的首套房贷利率政策下限。各城市首套房贷利率政策下限，以人民银行各省级分行官方网站公布的为准。
Q
我的房贷利率是浮动利率，会如何调整？
对浮动利率客户来说，目前房贷利率是在LPR基础上加减点确定的，本次调整不涉及LPR变化，调整的是加减点。
举个例子，目前LPR是4.2%，而你的贷款是按加80个点执行——那么你现在的实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%）。如果贷款发放时，房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则你的存量贷款调整后不得低于LPR+10个点，调整后的贷款利率最低则为4.3%（4.2%+0.1%）。
部分银行表示，根据区域不同、业务情况不同，会在政策空间内，充分考虑百姓诉求，保障客户权益，进行调整。
Q
固定利率也能调整吗？
对固定利率客户来说，有银行表示，此类客户也可申请降低首套房贷款利率，调整后利率类型仍为固定利率。
Q
房贷有拖欠，能否申请存量房贷利率调整?
针对符合调整范围但目前存在拖欠情况的贷款，原则上暂不支持进行存量房贷利率调整，需要您偿还拖欠后再申请。实际执行需根据具体情况判断，您可咨询贷款经办机构。
Q
选新发放贷款置换，还是选协商变更合同利率？
新发放贷款置换是指借款人向原贷款承贷银行重新申请一笔贷款，以置换原贷款。
协商变更合同利率是指由借贷双方通过签订补充条款等方式，协商降低贷款合同约定的利率水平。
对于借款人而言，由于已经明确调整后的利率水平需符合原贷款发放时的当地房贷利率政策下限，这两种方式调整的结果无明显区别。考虑到操作便利性，银行主要采取变更合同利率方式办理。
Q
已经办理提前还贷的，是否可以下调?
这一情形区分为两种情况：
一是已完成提前还款扣款操作的，不再进行利率调整。如有剩余本金尚未归还的，符合条件的可进行利率下调。
二是已提出提前还款申请、但尚未完成扣款的，客户可根据自身需要撤销提前还款申请，符合条件的纳入此次调整范围。（中国证券报）
